“AWC มุ่งมั่นที่จะเสริมความแข็งแกร่งในฐานะเจ้าของ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่มุ่งตอบสนองไลฟ์สไตล์แบบครบวงจรในประเทศไทย”
คุณ วัลลภา ไตรโสรัส แม่ทัพใหญ่ของ AWC (บมจ. แอสเสท เวิรด์ คอร์ป) ประกาศจุดยืน ที่พอฟังดูแล้วจะเห็นถึงความตั้งใจของเธอได้ครับ
ต้องบอกว่าตอนนี้ AWC เป็น “ว่าที่หุ้นน้องใหม่” ที่นักลงทุนกำลังพูดถึงมากที่สุดตอนนี้ครับ ซึ่งเปิดให้จอง IPO แล้วในช่วงวันที่ 25-27 กันยายน
มีหลายเหตุผลที่ทำให้ฮอตมาก เช่น โรงแรมและอสังหาฯที่อยู่ในเครือ ล้วนแล้วแต่มีชื่อเสียง ตั้งอยู่บนทำเลทองทั้งนั้น ผมว่าถ้าดูรายชื่อ ทุกท่านต้องร้องว้าวแน่ ๆ ครับ เช่น Bangkok Marriott Marquis Queen’s Park, The Athenee Hotel, A Luxury Collection Hotel, Bangkok, Banyan Tree Samui, Bangkok Marriott The Surawongse เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์, เกทเวย์, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า, เอ็มไพร์ ทาวเวอร์ เป็นต้น
และยังไม่นับว่า AWC มีสินทรัพย์มากเป็นอันดับต้น ๆ ของประเทศ (สินทรัพย์ของบริษัท อยู่ที่ประมาณ 9.3 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2561) และเป็นเจ้าของ อาคารสำนักงานรายใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ แค่นี้ก็น่าตื่นเต้นแล้วนะครับ
(คลิกอ่านย้อนหลัง 5 จุดแข็งที่ต้องรู้เกี่ยวกับ AWC ได้เลยครับ http://bit.ly/2LfyZGx)
แต่ในฐานะนักลงทุน เราคงต้องทำการบ้านต่อว่า วิธีคิดและกลยุทธ์การทำธุรกิจของ AWC มีศักยภาพการเติบโตและน่าสนใจในมุมไหนบ้างครับ
มาลุยอ่านกันเลยครับ
AWC เค้ามีธุรกิจหลักอยู่ 2 อย่างครับ คือ ธุรกิจโรงแรมและการบริการ (สัดส่วนรายได้ร้อยละ 60) และธุรกิจอสังหาเพื่อการพาณิชย์ครับ (สัดส่วนรายได้ประมาณร้อยละ 40)
มาเริ่มวิเคราะห์โอกาสธุรกิจโรงแรมก่อนครับ
“การเติบโตของธุรกิจโรงแรมก็ต้องผูกกับธุรกิจการท่องเที่ยวครับ” จะเห็นว่าตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวต่างชาติ เดินทางมาเที่ยวไทยเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ล่าสุดปีที่แล้วมีนักท่องเที่ยวสูงถึง 38.3 ล้านคน (ครึ่งปีแรกของปีนี้มีนักท่องเที่ยวสูงถึง 19.8 ล้านคน)
และจากการคาดการณ์ของ กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา และสำนักวิจัยด้านอสังหาฯ ชื่อดังอย่าง JLL ฟันธงว่าปีนี้นักท่องเที่ยวมีโอกาสทะลุ 40.2 ล้านคนครับ
เสริมด้วยข้อมูลการจัดอันดับโดย Mastercard ที่ล่าสุดบอกว่า “กรุงเทพฯยังคงรั้งแชมป์ เมืองที่น่าท่องเที่ยวมากที่สุดในโลกเป็นปีที่ 4 ติดต่อกัน” และข้อมูลที่น่าสนใจคือ ไทยเป็นประเทศเดียวที่ติด 20 อันดับเมืองน่าท่องเที่ยวมากถึง 3 แห่ง คือ กรุงเทพฯ, ภูเก็ต และพัทยา ครับ “โอ้โห… ฟังดูแล้วใจพองโตเลยนะครับ”
ไม่ใช่แค่นี้ครับ สถิติที่น่าสนใจที่ผมสังเกตเห็นคือ นักท่องเที่ยวต่างชาติใช้จ่ายเพิ่มมากขึ้นเยอะ ค่าใช้จ่ายต่อคนต่อวันเมื่อเทียบกับเมื่อ 6 ปีที่แล้ว (ข้อมูลล่าสุดคือ ปี 2560 มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับปี 2556)
นั่นหมายความว่าการที่ AWC เป็นเจ้าตลาดโรงแรมระดับกลางขึ้นไป (Midscale) มากที่สุดในไทย ย่อมได้ประโยชน์ไปเต็ม ๆ ครับ
และยิ่งได้พันธมิตรเป็นแบรนด์ดังระดับโลก เช่น แมริออท, บันยันทรี, เชอราตัน และ ฮิลตัน เป็นต้น ทำให้การบริหารจัดการได้มาตรฐานระดับโลก โดดเด่นเหนือคู่แข่งครับ (ต้นทุนค่านายหน้าก็ถูกกว่า บริษัทตัวแทนท่องเที่ยวออนไลน์ด้วยครับ)
มาดูธุรกิจอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์กันบ้างครับ
ธุรกิจอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์แบ่งย่อยไปอีก 2 กลุ่ม คือ กลุ่มธุรกิจอสังหาฯเพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale), ธุรกิจอาคารสำนักงาน (Office) ครับ
มาดูแนวโน้มกลุ่มแรกก่อนครับ คือ กลุ่มอสังหาฯเพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale)
หลัก ๆ แล้วยังเติบโตตามคนไทยที่เข้ามาอยู่ในเมืองมากขึ้น เพิ่มขึ้นจาก 19.8 ล้านคนในปี 2543 เพิ่มขึ้นเป็น 34.6 ล้านคนในปีล่าสุดครับ
“เมื่อมาอยู่ในเมืองมากขึ้น ไลฟ์สไตล์ย่อมเปลี่ยนแปลงไป” เมื่อไลฟ์สไตล์เปลี่ยนไปย่อมเป็นโอกาสครับ เพราะเป็นสิ่งที่ AWC เก่ง
“โครงการ เอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ สถานที่ท่องเที่ยวไลฟ์สไตล์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา” คือตัวอย่างของโครงการที่ทำสำเร็จแล้วครับ
นอกจากนี้การที่กำลังซื้อของคนไทยมีแนวโน้มสูงขึ้นและเมื่อรวมกับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาเที่ยวในไทยมากขึ้น ยิ่งทำให้ธุรกิจนี้ยังมีแนวโน้มเติบโตครับ
ส่วนธุรกิจอาคารสำนักงานเป็นอย่างไร?
“การที่ AWC เป็นเจ้าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯเป็นสิ่งที่ได้เปรียบมากครับ” โดยอ้างอิงข้อมูลจาก JLL ที่บอกว่า “ตลาดอาคารสำนักงานจะเป็นตลาดที่เจ้าของอาคารมีความได้เปรียบไปอย่างน้อย 2-3 ปี” เหตุผลคืออะไรครับ?
เหตุผลคือ ความต้องการเช่ายังเพิ่มสูงมาก โดยเฉพาะกลุ่มเทคโนโลยี และ startup ที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นมากถึง 7 เท่าในช่วง 5 ปีล่าสุด ทำให้บริษัทไหนที่เป็นเจ้าของพื้นที่ เจ้าของอาคารนี่หล่อ เลยครับ
ยกตัวอย่างอาคารสำนักงานของ AWC เช่น อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์, อาคารแอทธินี ทาวเวอร์, อาคาร 208 วายเลสโร้ด, อาคารอินเตอร์ลิงค์ ทาวเวอร์ “มีแต่อาคารดังๆทั้งนั้นครับ”
แต่เดี๋ยวก่อนครับ ถ้าดูอาคารสำนักงานที่กำลังจะขึ้นโครงการใหม่ในอนาคต จะเห็นว่าส่วนใหญ่จะก่อสร้างอยู่ในย่านธุรกิจทั้งนั้นเลยครับ ทำให้มีโอกาสมาแย่งลูกค้าจาก AWC ได้เช่นกัน
นี่แหละครับ คือสิ่งที่ผู้บริหารกลยุทธ์มัดใจผู้เช่า ไว้หมดแล้วครับ ไม่ว่าจะเป็นการเน้นให้เป็นอาคารสำนักงานแบบเน้นไลฟ์สไตล์ (ขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมายของแต่ละอาคารสำนักงาน) และใช้เทคโนโลยีควบคู่กันไปด้วย
ภาพอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเติบโตดีเป็นแรงหนุน แต่ AWC ไม่หยุดเติบโต กำลังระดมทุนเพื่อขยายกิจการ ตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดนี้ครับ
เบื้องต้น AWC กำลังจะเสนอขายหุ้น IPO จำนวนไม่เกิน 8,000 ล้านหุ้น โดยแบ่งเป็นหุ้นสามัญเพิ่มจำนวนไม่เกิน 6,957 ล้านหุ้น คิดเป็นไม่เกินร้อยละ 22.47 ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออก และชำระแล้วทั้งหมดของบริษัทฯ ภายหลังจากการเสนอขายหุ้นในครั้งนี้ (ไม่รวมการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน) และอาจมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกินจำนวนไม่เกิน 1,043 ล้านหุ้น (Overallotment Option หรือ Greenshoe)
สำหรับเงินที่ได้จากการระดมทุนจะนำซื้อการเข้าซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูสรวม 12 แห่ง
ยกตัวอย่างโครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว เช่น
1) Bangkok Marriott Hotel The Surawongse,
2) Hua Hin Marriott Resort & Spa,
3) Phuket Marriott Resort & Spa, Naiyang Beach,
4) โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรสส์ กรุงเทพ สาทร
ส่วนตัวอย่างของโครงการที่กำลังจะพัฒนาใหม่ ก็น่าสนใจครับทั้ง
1) โรงแรมเจริญกรุง 93,
2) โรงแรมอีสต์ เอเชีย,
3) โรงแรมบันยันทรี จอมเทียน พัทยา,
4) โครงการในพัทยา ประเภทมิกซ์ยูส (โรงแรม ค้าปลีก กิจกรรมนันทนาการ พื้นที่จัดประชุมและงานอีเวนท์ขนาดใหญ่)
นอกจากนี้ยังมี โครงการที่จะมีการเปลี่ยนแปลงเป็นแบรนด์สากล เช่น
1) โรงแรมอิมพีเรียล แม่ปิง
2) โรงแรมแกรนด์ โซเล่
3) โรงแรม พรพิงค์ ทาวเวอร์
นอกจากนี้จะใช้ในการลงทุนพัฒนา และ/หรือ ปรับปรุงทรัพย์สินของบริษัทฯ และ/หรือ บริษัทย่อย รวมถึงทรัพย์สินกลุ่ม 3 (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในหนังสือชี้ชวน)
แหม… จัดหนักจัดเต็มจริงๆครับ
นอกจากนี้เงินบางส่วนก็นำไปใช้คืนเงินกู้สถาบัน ทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลง
แต่แม้ว่าจะมีนโยบายเปิดเกมรุกขยายธุรกิจเต็มที่แต่ก็ มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานปกติตามงบการเงินรวมของบริษัทครับ
และถ้าสังเกตให้ดีจะเห็นว่า ดีลนี้มีแต่ที่ปรึกษาทางการเงินชื่อดังทั้งนั้นครับ และล่าสุดมีนักลงทุนสถาบันชั้นนำทั้งในประเทศและในต่างประเทศประเภท Cornerstone Investor ประเภทกลุ่มลงทุนหลักโดยเฉพาะเจาะจง
ได้ตกลงจองซื้อหุ้นรอบนี้ ประมาณ 50% ของจำนวนหุ้นที่เสนอขายในครั้งนี้ (ไม่รวมการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน) ที่ราคา 6.00 บาทต่อหุ้น โดยรวมถึง หนึ่งใน Sovereign Fund ใหญ่ที่สุดในโลกอย่าง GIC ด้วย
“สะท้อนให้เห็นว่าเป็นการเข้ามาจดทะเบียนในตลาดฯรอบนี้ ของ AWC เป็นดีลใหญ่ประวัติศาสตร์ที่ทุกคนจับตามองกันทั้งตลาดครับ” และสะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นในศักยภาพในการเติบโตของ AWC ในมุมมองของนักลงทุนสถาบัน
การเข้าตลาดฯครั้งนี้ช่วยเสริมจุดแข็ง และช่วยให้ AWC มีจุดแข็งหลายอย่าง และการเข้าตลาดฯครั้งนี้จะช่วยเสริมจุดแข็ง และช่วยให้ AWC ติดปีกหลายอย่างครับ
1. ได้เงินจากการระดมทุนไปต่อยอดธุรกิจ ที่จะช่วยเพิ่มรายได้อย่างก้าวกระโดด ตามขนาดของพอร์ตที่ใหญ่ขึ้น ทำให้ไม่ต้องเสียเวลา ๆ ค่อย ๆ ปั้นทีละแห่งครับ และยิ่งดูโครงการที่เค้าจะเข้าไปลงทุน จะเห็นว่าเป็นสินทรัพย์ชั้นดี ทำให้การลงทุนสบายใจได้ครับ
และยิ่งพอร์ตใหญ่เท่าไหร่ ยิ่งมีประโยชน์อีกด้านครับ คือ อำนาจในการต่อรองกับคู่ค้าที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนในการซื้อวัตถุดิบ หรือต้นทุนบริหารงานหลังบ้านลดลงเมื่อเทียบกับในอดีตครับ
2. ที่ดินส่วนใหญ่ของ AWC เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold)
คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 90% โหดมาก ๆ ครับ ตรงนี้เป็นประโยชน์มากกับผู้ถือหุ้น เพราะอย่างที่เราทราบแหละครับว่า ที่ดินมีพื้นที่จำกัด และยิ่งเป็นทำเลทอง อยู่ในเมือง ก็มีโอกาสได้รับประโยชน์จากแนวโน้มราคาที่ดินที่จะสูงขึ้น ช่วยเพิ่ม upside ในอนาคตได้
3. ความสัมพันธ์กับกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่
AWC มีกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่เป็น TCC Group ซึ่งมีที่ดินทำเลทองมากมายในประเทศไทยครับ โดย AWC เข้าทำสัญญาให้สิทธิ (TCC GOR Agreement) กับทางผู้ถือหุ้นที่มีอำนาจควบคุมใน TCC Group
พูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ AWC ได้สิทธิในการพัฒนาที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ภายใต้ TCC Group ที่มีศักยภาพในการประกอบธุรกิจหลักของ AWC ก่อนใครเลยครับ
พูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ AWC ได้สิทธิในการพัฒนาที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ใน TCC group ก่อนใครเลยครับ เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์
และมีสิทธิที่จะปฏิเสธโครงการต่าง ๆ ก่อนจะถูกเสนอไปที่อื่น ๆ ในภายหลังได้ ทำให้หมดข้อกังวลไปได้เปราะนึง ต่างจากบริษัทอื่นซึ่งเป็น Leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว) ที่อาจจะทำให้งานเข้าได้ เมื่อหมดสัญญาครับ
4. พอร์ตมีความหลากหลายช่วยกระจายความเสี่ยงได้
จะเห็นว่าวิธีการจัดพอร์ตไส้ในของ AWC มีการกระจายความเสี่ยงได้ดีเพราะมีรายได้หลากหลายรูปแบบทั้งโรงแรมและบริการ และ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ทำให้มีความสมดุลทั้งในแง่ของรายได้และกระแสเงินสดที่เข้าบริษัท
5. การใช้ข้อมูลในการปรับกลยุทธ์เพิ่มรายได้
ยุคนี้เป็นยุคข้อมูลครับ ว่ากันว่าใครมีข้อมูลมากที่สุดแล้วนำมาวิเคราะห์ได้ดีที่สุดจะเป็นผู้ชนะในสนามแข่งขันธุรกิจ
สำหรับ AWC นำระบบ dashboard มาเก็บข้อมูลทั้งพื้นที่เช่า ยอดขาย และพฤติกรรมลูกค้า ทำให้สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และนำเสนอสิ่งที่ดีที่สุดได้ตรงกับความต้องการ (ช่วยจัดผังพื้นที่, สัดส่วนผลิตภัณฑ์, และโปรแกรมทางการตลาด เป็นต้น)
นั่นหมายความว่า ยิ่งมีพอร์ตใหญ่แค่ไหน ยิ่งมีลูกค้ามากเพียงใด ยิ่งเป็นประโยชน์ต่อการปรับกลยุทธ์ของ AWC ทั้งกลุ่มครับ
ความเห็นของถามอีก กับอิก
ส่วนตัวมองว่า ทรัพย์สินที่ AWC ลงทุนอยู่นั้นล้วนแล้วแต่เป็นโครงการที่มีศักยภาพครับ เป็นแบรนด์ดัง ๆ ที่ตั้งอยู่บนทำเลทอง ซึ่งเป็นจุดแข็งมากๆ ของ AWC ที่สามารถสร้างโครงการใหญ่โตแบบนี้ขึ้นมาได้ครับ
และยิ่งถ้าดูเป้าหมายการเติบโตที่ในปี 2568 จะมีพื้นที่เช่าสุทธิ 686,075 ตรม. และห้องพักโรงแรมถึง 8,506 ห้อง เพิ่มขึ้นจากปัจจุบันเกือบเท่าตัว ทำให้ฟังดูแล้วน่าตื่นเต้นมากครับ
“ทำให้การที่ AWC เข้าตลาดหลักทรัพย์รอบนี้ เป็นโอกาสที่ดีมาก ๆ ที่จะเป็นเจ้าของได้ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่เชื่อในศักยภาพของการท่องเที่ยวไทย และไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปของคนยุคนี้” แต่ส่วนตัวมองว่าควรจะเป็นการลงทุนระยะยาว ไม่เหมาะกับการเก็งกำไรระยะสั้นครับ ทั้งนี้เพื่อเป็นการรอเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ตามศักยภาพการเติบโตที่ซ่อนอยู่ในสินทรัพย์ของทั้งกลุ่มครับ
สิ่งที่ผมชอบอีกอย่างคือ การที่กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ จะยังคงถือหุ้นใน AWC ไม่ต่ำกว่า 75% ยิ่งทำให้สบายใจเลยครับ เพราะการลงทุนในกลุ่มอสังหาเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมากครับ มีความสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดผลประโยชน์ทับซ้อนได้ เพราะฉะนั้นการที่ผู้ถือหุ้นใหญ่ถือมากขนาดนี้ทำให้มั่นใจว่าผลประโยชน์อยู่ฝั่งเดียวกับนักลงทุนรายย่อยอย่างพวกเรา ทำให้สบายใจมากขึ้นครับ
แต่ถ้าถามว่าจะมีแต่ข้อดีไหม? ก็ไม่ใช่ครับ เพราะ AWC ก็มีความเสี่ยงอยู่บ้างครับ เช่น ถ้าเกิดวิกฤติเศรษฐกิจทั้งโลก ก็มีโอกาสได้รับผลกระทบเช่นกัน แต่ AWC ก็แก้เกมด้วยการจัดพอร์ตไส้ในให้มีความสมดุลให้มีรายได้สม่ำเสมอจากกลุ่มอาคารสำนักงานและค่าเช่าของค้าปลีก ในขณะเดียวกันก็เจาะกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายมากครับ ทั้งนักท่องเที่ยว, กลุ่ม MICE (กลุ่มนักเดินทางเพื่อธุรกิจ), กลุ่มผู้เช่าสำนักงาน ทำให้ช่วยลดความผันผวนในภาพรวมได้ครับ
ความเสี่ยงอื่น ๆ ก็มีครับ แต่ AWC ก็ได้เตรียมแผนบริหารจัดการ ยังไงก็เข้าไปศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ https://investor.assetworldcorp-th.com
ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
อย่าลืมนะครับ เริ่มต้นวันนี้ดีที่สุด ขอให้ทุกท่านโชคดี และขอให้มีอิสระในการใช้ชีวิต
นี่คือ ถามอีก กับอิก ☺