โดยอิก บรรพต ธนาเพิ่มสุข ที่ปรึกษาการเงิน AFPTtm จากเพจ: ถามอีก กับอิก
เริ่มต้นมาดูภาพรวมบริษัท LPN กันก่อนครับ
LPN มีการปรับธุรกิจหลายอย่างเหมือนกันครับในช่วง หลายปีที่ผ่านมา หลัก ๆ แล้วแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ 1.การพัฒนาอสังหาฯ และ 2.การให้บริการ
“แต่ตอนนี้กำลังพัฒนาเพิ่มอีก 3 หน่วยธุรกิจเพิ่มเติม คือ การทำวิจัย, การลงทุน และ social enterprise การทำธุรกิจเพื่อสังคม เช่นให้แม่บ้านที่ด้อยโอกาสมาทำความสะอาด)
1. สำหรับธุรกิจการพัฒนาอสังหาฯ ก็แบ่งเป็น 3 ประเภทครับ คือ คอนโดฯ เช่น Lumpini Suite, Lumpini Place, Lumpini park, Lumpini view, Lumpini Condotown
2. แต่ระยะหลังเริ่มหันมาพัฒนาแนวราบมากขึ้น เข่น Baan 365,
3. ประเภทที่ 3 คือ ธุรกิจให้เช่าครับ เช่น สำนักงานให้เช่า (เสร็จช่วงกลางปี อยู่แถวๆวิภาวดี), minimall ทีเกิดจากการ joint venture กับพันธมิตร
ในขณะที่ธุรกิจประเภทให้บริการเองก็กำลังเติบโตอย่างมีนัยยสำคัญ ปัจจุบันมีสัดส่วนรายได้ประมาณ 10% จากช่วง 5 ปีที่แล้วมีสัดส่วนเพียง 5% (ยกตัวอย่าง คือ การดูแลลูกบ้านต่อ หลังจากที่การพัฒนาคอนโดแล้วเสร็จ นอกจากนี้ยังมีธุรกิจนายหน้า)
“ผู้บริหารตระหนักดีว่า รายได้จากคอนโดฯได้รับผลกระทบเยอะ เพราะฉะนั้นจึงต้องการที่จะกระจายรายได้มาจากหลาย ๆ แหล่งครับ”
โดยผู้บริหาร LPN มองว่าจะเน้นโครงการแนวราบ และเน้นธุรกิจบริการมากขึ้น “ก่อนหน้านี้เราให้บริหารชุมชน ซึ่งปกติเราจะให้บริการเพียงแค่โครงการของ LPN เท่านั้น แต่อนาคตเราจะให้บริการกับโครงการอื่นๆด้วย” ผู้บริหารมองว่าสัดส่วนรายได้จะเพิ่มขึ้นมาเป็นครึ่ง ๆ เมื่อเทียบกับโครงการของตัวเอง
======
ถัดมา ชวนมาดูภาพรวมของอุตสาหกรรมกันก่อนครับ
1. จะเห็นว่าตลาดคอนโดฯ เปิดตัวลดลงประมาณ 8% ในขณะที่ขายได้เพียงแค่ 33% เท่านั้น เทียบกับปี 2561 ขายได้ในสัดส่วนประมาณ 51%
2. ส่วนใหญ่การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จะอยู่ระดับราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท
3. ส่วนโครงการระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปลดลงจากปี 2562 โดยเปิดเพียงแค่ 11,000 หน่วย ลดลงเกือบครึ่งหนึงครับ เหตุผลเพราะมีสต๊อคค้างขายเป็นจำนวนมาก
4. สำหรับมุมมองแนวโน้มปี 2563 มีโอกาสอีกเหมือนกันครับที่คอนโดมีเนียมอาจจะเปิดตัวน้อยลง 23% โดยมองว่าอัตราการขาย จะขายได้ประมาณ 30%
5. ข้อสังเกตอีกอย่างหนึ่งคือคอนโด ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หายไป “เหตุผลเพราะราคาที่ดินราคาสูงขึ้นมาก หาที่ดินราคาถูก ได้ยากมากๆ”
========
มาดูทางฝั่งบ้านพักอาศัยกันบ้างครับ (ดูเหมือนแนวโน้มจะดีกว่าคอนโดนะครับ)
1. จะเห็นว่าผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพราะมองว่าเป็น real demand และยังมีแนวโน้มที่จะไปต่อได้
2. แต่ถ้ามองเฉพาะยอดเปิดตัวก็ยังถือว่าปี 2562 น้อยกว่าปี 2561 เล็กน้อย 5% แต่แนวโน้มเปิดตัวในปี 2563 นี้มากขึ้น 9%
3. ส่วนระดับราคาของโครงการที่เปิดตัว ส่วนใหญ่อยู่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท และแนวโน้มที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ส่วนใหญ่ก็จะเป็นโครงการที่มีราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ ครับ
========
สำหรับหน่วยคงค้างของคอนโดและบ้านอาศัย ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องครับ
1. ส่วน inventory หน่วยคงค้างเพิ่มขึ้น 2-6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (โดยปี 2562 มีสต๊อคคอนโดค้างที่ 93,900 หน่วย) แต่จุดที่น่าเป็นห่วงนิดหน่อยคือ จำนวนสต๊คอค้างนี้มากกว่าปี 2558 เกือบ ๆ ครึ่งหนึ่งเลยครับ
2. ส่วน inventory สำหรับบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 120,320 หน่วย และมีโอกาสเพิ่มขึ้น 2-4% ในปี 2563 นี้
“ภาพรวมหน่วยคงค้างของทั้งคอนโด และบ้านพักอาศัยยังถือว่าสูงขึ้น” เพราะฉะนั้นการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ของทั้งอุตสาหกรรมในปีนี้จึงน้อยลงครับ น่าจะเป็นการระบายของเก่าออกมาก่อน
3. ยอดการโอนคอนโดจากลูกค้าชาวจีนมีโอกาสน่าจะลดลง ทำให้ supply ในตลาดก็มีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้น แต่ต้องรอความชัดเจนในไตรมาสที่ 3-4 ก่อนครับ
4. อีกหนึ่งปัจจัยที่จะกดดันการโอนคอนโด ที่มีระดับราคา 2-3 ล้านบาท คือ หนี้ครัวเรือนครับ
========
ส่วนนี้คือภาพรวมอาคารชุดที่จะชี้ให้เห็นว่าผู้เล่นแต่ละรายเป็นอย่างไรกันครับ
1. จุดที่น่าสนใจคือ บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เป็นระดับมหาชน (ซึ่งมีไม่กี่บริษัท) เปิดตัวโครงการใหม่มีส่วนแบ่งการตลาดมากถึง 61% ส่วนบริษัทเล็ก ๆ มีส่วนแบ่งการตลาดเพียง 39%
2. เช่นเดียวกับบ้านพักอาศัย ที่มีภาพคล้าย ๆ กัน คือ บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เป็นระดับมหาชน มีสัดส่วนส่วนแบ่งการตลาดมากถึง 70% เมื่อเทียบกับรายย่อย 30% ครับ
======
กลยุทธ์การปรับตัวของ LPN
1. LPN จะเริ่มกระจายความเสี่ยงจากธุรกิจหลักมากขึ้นเช่น การเพิ่มโครงการบ้านแนวราบ มากขึ้นโดยปีที่แล้วเติบโตมากกว่า 60%
2. ในขณะที่ธุรกิจบริการ ที่เข้าไปบริหารโครงการที่ LPN ไม่ได้เป็นคนสร้าง (ไปเป็นนิติ คอยดูแลส่วนกลางและความเป็นอยู่ของลูกค้า) เบื้องต้นสร้างรายได้ได้สูงถึง 100 ล้านบาทเลยทีเดียวครับ
3. ส่วนธุรกิจให้เช่า เช่นที่รังสิต ตอนนี้สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
4. ยังมีคอนโดมีเนียมบางอันที่ขายไม่ออก ทาง LPN ก็จะปรับมาเป็นการเช่าแทน ซึ่งแนวคิดคือ จะเอาคอนโดเหล่านี้ไปขาย (พร้อมผู้เช่า) ทำให้เหมาะสำหรับนักลงทุน
5. นอกจากนี้ยังมีอีกธุรกิจคือ การดูแลชุมชน เช่น การซ่อมห้อง เป็นต้น “เรามองตัวเองว่าเราเป็น platform ที่เราจะหาสินค้าและบริการให้กับลูกบ้าน ในราคาที่เหมาะสม” เช่นตอนนี้มีฝุ่นเยอะ ทาง LPN ก็จะเอาเครื่องกรองอากาศมาขายให้กับลูกบ้านในราคาถูกเป็นต้นครับ
“ปัจจุบันตอนนี้มีลูกบ้านทั้งหมด 1.3 แสนห้อง คิดเป็นผู้ที่อยู่อาศัยประมาณ 2 แสนคน เพราะฉะนั้นธูรกิจนี้มีโอกาสเติบโตสูงมาก”
======
มาลุยไฮไลท์ผลประกอบการกันครับ
1. รายได้ยังเติบโตประมาณ 10% โดย Gross Profit เพิ่มขึ้น 1%
2. ส่วนธุรกิจให้เช่าและบริการเติบโต 30% โดยหลักๆมาจากการปล่อยเช่า
3. กำไรสุทธิ อยูที่ 1,256 ล้านบาทคิดเป็นอัตรา 12.5%
4. สินทรัพย์อยู่ที่ระดับ 23,473 ล้านบาท ในขณะที่มีหนี้สิน 10,314 ล้านบาท
5. D/E: 0.78 เท่า “นี่ถือว่าเป็นจุดเด่นของบริษัท เพราะเราดูแลตัวเองไม่ให้มีหนี้เกิน 1 เท่าเสมอ”
“สิ่งที่เราอยากจะทำ ในปีนี้คือ ถ้ายอด presale ของโครงการใหม่ๆต่ำกว่า 20% ทาง LPN จะเลื่อนโครงการออกไปก่อนเพื่อรักษาสภาพคล่องไว้ให้ดีที่สุด” เพราะ LPN มองว่าเป็นสิ่งที่ยากที่จะบอกได้ว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลงจะถึงจุดต่ำสุดเมื่อไหร่
======
สำหรับยอด presale ในปี 2019 ต่ำกว่าคาดบ้างเพราะได้รับผลกระทบส่วนหนึ่งจาก LTV
1. presale ของ LPN ในปี 2019 ที่ผ่านมาอยู่ที่ระดับ 7,000 ล้านบาท โดยหลักๆ 65% เป็นคอนโด โดยภาพรวมเป็นลักษณะของการระบายสต๊อคมากกว่า
2. ส่วนโครงการบ้านแนวราบมีสัดส่วนประมาณ 36% ครับ
========
สำหรับยอดโอน ยังสูงใช้ได้ครับ อยู่ที่ระดับ 8,717 ล้านบาท
1. สัดส่วน 70% เป็นคอนโดฯ ส่วนแนวราบมีการโอนสัดส่วนประมาณ 30%
2. ”บ้าน 365 เป็นทาวเฮ้าส์ระดับไฮเอน ราคาเกือบ 20 ล้านบาท” และบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 40-60 ล้านบาททั้งนี้ปัจจุบันเปิดโครงการที่พระราม 3 และกำลังจะเปิดอีกโครงการที่เมืองทองธานี
ผู้บริหารมองว่าเป็นโครงการที่น่าสนใจ เพราะคนยังมีกำลังซื้อ และมีฐานะค่อนข้างมั่นคง ทำให้ขอสินเชื่อจากธนาคารมีปัญหาไม่มาก
3. ส่วนบ้าน ลุมพินี ใช้โมเดลเป็นแบบบ้านแฝด และมีพื้นที่มากกว่าทาวเฮ้าส์ แต่น้อยกว่าบ้านเดี่ยว โดยมองว่าเป็นโครงการที่กำลังมาแรงมาก ๆ
========
ข้อมูลจัดเต็มมาก ๆ ครับ LPN มีพอร์ตฟอร์ลิโอตอนนี้ประมาณ 19,878 ล้านบาท
1. LPN มีตัวเลข backlog ประมาณ 3,613 ล้านบาท (เป็นคอนโดมีเนียม 3 พันล้านบาท โดยผู้บริหารชี้แจงว่า ผู้บริหารเห็นสัญญานไม่ดีของตลาดคอนโด เลยพยายามระบายโครงการเก่า ๆ ออก ไม่ได้เปิดตัวใหม่มากนัก)
2. โดย ณ สิ้นเดือน ธันวาคม 2562 มีสินทรัพย์พร้อมขาย 16,265 ล้านบาท
3. ผู้บริหารมองว่า ราคาที่ดินจะยังไม่ลดลง มีแนวโน้มคงที่ หรือเพิ่มขึ้น โดยอีกนัยยะหนึ่งคือกำลังมองหาโครงการที่ผู้พัฒนาอสังหาฯมีปัญหาสภาพคล่อง “เราสนใจเข้าไปซื้อ เพราะนั่นหมายความว่าเราจะได้ที่ดิน ในราคาที่ถูกด้วย”
========
เป็นอีกหนึ่งปีที่มีความท้าทายของวงการอสังหาฯ LPN จะเป็นอย่างไรในปี 2020
มีปัจจัยทีอาจจะไม่แตกต่างจากปี 2020 มายกเว้นประเด็นเรื่องไวรัส และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่กลับทิศทางจากปีที่แล้วที่มีแนวโน้มพุ่งสูง แต่ตอนนี้กลับเป็นแนวโน้มขาลง
นอกจากนี้ก็จะมีปัจจัยอื่นที่กระทบเช่น หนี้ครัวเรือน, oversupply, เปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง, ระบายของเก่าออก, ราคาที่ดินยังมีโอกาสสูงขึ้น
========
เป้าหมายของ LPN ปี 2020 เป็นยังไงครับ?
1. เป้าหมาย presale ที่ระดับ 10,000 ล้านบาท รายได้ 10,000 ล้านบาท
2. ตั้งเป้าหมายของธุรกิจบริการเติบโต 20%
3. ตั้งเป้าหมายของธุรกิจให้เช่าเติบโต 30%
4.เป้าหมายคอนโด มียอดขาย 6,000 ล้านบาท และบ้านแนวราบ 3,000 ล้านบาท
========
ช่วงถามคำถามทำให้เข้าใจภาพอุตสาหกรรม และแนวโน้มธุรกิจ LPN ได้มากขึ้น
1. ไม่ได้รับผลกระทบจากลูกค้าจีน เพราะฉะนั้นไม่ต้องกังวลผลกระทบจาก
2. ผู้บริหารมองว่าตลาดอสังหาฯต้นปีนี้ค่อนข้างซบเซาครับ ยังไม่เห็นสัญญานที่ดีขึ้น โดยรายได้และยอดโอนก็เลยลดลง แต่การที่ LPN กระจายความเสี่ยงก็จะช่วยชดเชยได้
3. supply ของคอนโดมีเนียมมีมากกว่า demand (LPN มองว่ากว่าจะสมดุลกันคือ ช่วงปลายปี 2564 หรือต้นปี 2565) เพราะอย่าลืมว่าจะมีโครงการอื่นๆ ของคู่แข่งที่คนจีนโอนไม่ได้ ก็จะกลับเข้าสู่ตลาดเพิ่มเติมทำให้ปริมาณ supply เพิ่มขึ้น
4. นับตั้งแต่ต้นปีผ่านมา 2 เดือน มียอดขายทรงตัวจากปีที่แล้ว
5. ตอนนี้มีสินค้าพร้อมโอน ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท หรือ 4-5 พันหน่วย ส่วนใหญ่เป็นคอนโด
6. สัดส่วนรายได้ LPN มาจาก 50% มาจากคอนโด ส่วน 25% มาจากบ้านพักอาศัย และ 30% มาจากรายได้สม่ำเสมอ เช่น ค่าเช่า และธุรกิจบริการ
7. ไตรมาสที่ 1 จะเปิด 1 โครงการที่เตาปูน และมีโครงการบ้านเดี่ยวเปิดสองโครงการ
“ถึงแม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มชะลอตัว แต่กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในย่านเตาปูน-บางซื่อยังคงมีอัตราการขายที่เติบโตอย่างต่อเนื่องเป็นผลจากการเปิดตัวของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางซื่อ-ท่าพระ และการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในต้นปี 2564” ผู้บริหารมั่นใจว่าจะประสบความสำเร็จครับ
========
เริ่มต้นวันนี้ดีที่สุด ขอให้ทุกท่านโชคดีและมีอิสรภาพในการใช้ชีวิต
อิสรภาพชีวิต !! อยู่ไหนก็ไม่พลาด อย่าลืมกดติดตามนะครับ หรือเพิ่มช่องทางการสื่อสารได้เลย
ส่งข่าวสารถึงมือผ่าน Line@: http://bit.ly/TAM-EIG_LINE
คลิกเลย