ก่อนหน้านี้ หุ้นอสังหาฯเจอมรสุมทั้งมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอยากสกัดแรงเก็งกำไร หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และยังไม่นับวิกฤตโควิด-19 ที่ถาโถมเข้ามา ทำให้กำลังซื้อของคนไทยเองก็ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลง
แต่คุณณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ แม่ทัพใหญ่ของ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) มองเป็นโอกาสครั้งใหญ่ “รุกแนวราบแบบจัดหนัก” “ทุ่มทุน 25,000 ล้านบาท สู่แบรนด์บ้านเดี่ยว อันดับ 1 ในทุกระดับราคา”
คำถามคือ ทำไม SC ถึงเลือกที่จะรุกตลาดแนวราบ แบบจัดหนักจัดเต็ม
วันนี้ #ถามอีกกับอิก ชวนมาวิเคราะห์เป็นกรณีศึกษากันครับ
ย้อนไปดูงบการเงินของ SC ในปีที่ผ่านมา จะเห็นว่าเค้าทำรายได้จากการดำเนินงานได้สูงเกือบ 2 หมื่นล้านบาท และมียอดขาย Pre-sale เกือบ 1.7 หมื่นล้านบาท
จุดที่น่าสนใจคือ นี่เป็นจุดที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ ทั้ง ๆ ที่อย่าลืมว่า ปีที่แล้วเป็นปีที่เจอมรสุมหนักจากวิกฤตโควิด-19
จะเห็นว่าสัดส่วนยอดขายบ้านแนวราบ เป็นพระเอกที่ทำรายได้มากที่สุดของ SC
ข้อสังเกตคือในช่วง 3 ปีล่าสุด สัดส่วนยอดขายบ้านแนวราบเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ล่าสุดในไตรมาสที่ 1 ของปี 2564 มีสัดส่วนมากถึง 81.83% เลยทีเดียว
ยกตัวอย่างโครงการ ที่ถ้าพูดถึงแล้วคงร้อง อ๋อ แน่นอน เช่น โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด, แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด, กรานาดา และ โครงการเวนิว เป็นต้นครับ
แม้ว่าภาพรวมอสังหาฯอาจจะชะลอตัวลงมาก็จริงครับ แต่ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคินภัทร คาดการณ์ว่าโครงการแนวราบยังมีความต้องการสูงและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยยังมีโอกาสเติบโตได้ทั้งในปี 2564-2565
จุดที่น่าสนใจคือ คนที่ซื้อบ้านเดี่ยว ไม่ใช่คนเก็งกำไรครับ แต่เป็นคนที่ซื้อเพราะต้องการเข้าไปอยู่อาศัยจริง ๆ เป็น real demand ทำให้เป็นเสน่ห์ของตลาดนี้ เพราะความเสี่ยงในการทำธุรกิจก็จะน้อยลง
และหนึ่งในปัจจัยเร่งที่ทำให้คนไทยหันมาสนใจซื้อโครงการแนวราบมากขึ้น คือ โควิด-19 เพราะต้องการพื้นที่ของบ้าน ต้องการพื้นที่ในการทำงาน ซึ่งมองว่าน่าจะเป็นเทรนด์ใหญ่ไปอีกนานเลยครับ
และนี่คงเป็นเหตุผลแรก ว่าทำไม SC ถึงรุกตลาดนี้ครับ
กว่าคอนโดมิเนียมจะสร้างเสร็จและโอนให้กับลูกค้าต้องใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี เทียบกับโครงการแนวราบที่ปกติใช้เวลา 2-3 เดือนเท่านั้น เพราะแนวราบสามารถแบ่งการพัฒนาออกไปทีละเฟสตามแนวโน้มการขาย เลยทำให้ค่อย ๆ โอนไปตามเฟสเช่นกัน
นั่นหมายความว่าข้อดีข้อที่ 2 ของโครงการแนวราบคือ การรับรู้รายได้ที่เร็วขึ้น, กระแสเงินสดก็หมุนได้ไวขึ้น
ทำให้แทบจะไม่มีความเสี่ยงด้านการลงทุนเลยครับ เหมาะมากสำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคผันผวน และเศรษฐกิจชะลอตัวแบบตอนนี้ครับ
เหตุผลที่ 3 คือ การที่ SC มีส่วนแบ่งตลาดบ้านเดี่ยวสูงสุดเป็นอันดับ 1
ความสำเร็จต่อเนื่อง ล่าสุดจากผลประกอบการไตรมาสแรกของปีนี้ ในภาพรวมทุกระดับราคา SC มีส่วนแบ่งตลาดบ้านเดี่ยวสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 15% ครับ
(จากข้อมูลตลาดบ้านเดี่ยวในกรุงเทพ–ปริมณฑลของ AREA หรือบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด)
ทั้งนี้เนื่องจากบ้าน SC ขายดีและเติบโตทุกราคา ใน 3 กลุ่มหลัก คือ
– บ้านราคามากกว่า 20 ล้านบาท ซึ่งเป็นพอร์ตหลักและแข็งแกร่ง เติบโตประมาณ 4 เท่า หรือเติบโต 268% YoY
– บ้าน 5-20 ลบ. มีการเติบโตประมาณ 2 เท่า หรือเติบโต 113% YoY
– บ้านน้อยกว่า 5 ล้านบาท เติบโต 10% YoY
นั่นเท่ากับว่าการที่ SC รุกตลาดแนวราบเป็นการเล่นอยู่ในเกมที่ตัวเองถนัดอยู่แล้ว ทำให้เป็นข้อได้เปรียบ
ข้อสังเกตอีกอย่างคือ ระยะหลัง SC เริ่มขยายไปลุยตลาดแมส ไม่ได้เน้นแต่ตลาดบ้านหรูอย่างเดียวเหมือนในอดีต ข้อดีคือมีโอกาสเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้อีกจำนวนมาก
นั่นหมายความว่า การที่ SC ขยาย portfolio มาลุยตลาดบ้านเดี่ยวทุกระดับราคา ก็มีโอกาสประสบความสำเร็จสูงมาก เพราะได้รับการยอมรับจากผู้บริโภค ทำให้มีโอกาสสร้างยอดขายเพิ่มเติมให้กับบริษัทมากขึ้นอย่างมีนัยยสำคัญครับ
ซึ่งตอกย้ำความมุ่งมั่นในการเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวอันดับ 1 ในใจผู้บริโภค
SC มีชื่ออยู่แล้วว่าเป็นผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ที่ใช้แนวคิด Human-Centric โดดเด่นในเรื่อง living + solutions
นอกจากการดีไซน์และออกแบบสินค้า ทั้งฟังก์ชันการใช้งาน และวัสดุที่ใช้ในโครงการ ที่สำคัญ คือเรื่องของงานบริการหลังการขาย ซึ่งมุ่งสร้างเช้าที่ดีสำหรับลูกค้าทุกคน
การันตีด้วยรางวัลมากมายที่ผ่านมา จากปี 2020 ในงาน DOT Property Thailand Awards 2020 ถึง 3 รางวัลคุณภาพแห่งปี
ซึ่ง SC ได้รับรางวัลยอดเยี่ยมแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ คือ รางวัล Best Developer of The Year และ รางวัล Best Housing Developer Thailand
คำถามที่สำคัญคือ การที่ SC ประกาศรุกตลาดแนวราบแบบจัดหนัก สู่แบรนด์บ้านเดี่ยว อันดับ 1 ในทุกระดับราคา มีโอกาสประสบความสำเร็จแค่ไหน?
ส่วนตัวมองว่า SC มีความพร้อมมากจากแผนงานที่ชัดเจน โดยคุณณัฐพงศ์ นายใหญ่แห่งค่าย SC ใช้คำว่า Fully loaded คือพร้อมมาก ๆ 3 ด้านด้วยกันครับ คือ
1. “ที่ดินพร้อม” ซึ่งมีงบ 25,000 ล้านบาท ลงทุน 2 ปีนี้ โอนที่ดินกว่า 30 แปลง เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบครอบคลุมทุกระดับราคาทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
2. “สภาพคล่องพร้อม” มีเงินสดและวงเงินพร้อมเบิกมากกว่า 10,000 ล้านบาท โดย ณ ไตรมาส 1/64 มีระดับอัตรส่วนหนี้สินต่อทุน D/E 1.35 เท่า
3. “สินค้าพร้อม” ด้วยดีไซน์ เทคโนโลยี และบริการหลังการขาย เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าในยุค New normal และเหมาะกับความชอบของคนในวัยที่แตกต่างกัน
มีครบสามด้านนี้ก็มีชัยไปมากกว่าครึ่งแล้วครับ
